En este artículo, se exponen algunos consejos útiles para la compra de una vivienda: cómo buscarla, dónde, cómo conseguir financiación, qué comprobaciones previas realizar, etc.
Además, se muestran los pasos a seguir para realizar la operación de compra-venta.
¿Qué buscamos?
En primer lugar, reflexione sobre los siguientes puntos:
- Con qué presupuesto contamos, dependiendo de los ahorros que tengamos y de la cantidad que estamos dispuestos a pagar al mes.
- En qué zona estamos dispuestos a comprar, teniendo en cuenta los desplazamientos al lugar de trabajo, donde viven los familiares y amigos, etc., y considerando también otro tipo de necesidades, presentes o futuras, como son la existencia de medios de transporte, colegios, comercios, etc.
Hay que pensar también si se prefiere una vivienda antigua, que puede suponer un ahorro importante, pero que requerirá de reformas para adaptarla a lo que queremos.
Por otro lado, puede que se prefiera comprar sobre plano, cuando la vivienda aún no está construida. De esta forma también conseguiremos ahorrar algo, pero el tiempo de espera y el riego serán mayores.
¿Dónde buscar?
Para buscar viviendas en venta, podemos recurrir a:
- Ver carteles por la zona elegida y, mientras anotamos los teléfonos de contacto, comprobar la que la infraestructura del barrio se adapta a lo que queremos.
- Leer los periódicos, que suelen tener secciones inmobiliarias, sobre todo los fines de semana.
- Mirar en revistas especializadas.
- Preguntar en las agencias inmobiliarias de cada zona.
Financiación
Si requerimos financiación, será necesario también realizar una primera toma de contacto con las distintas entidades de crédito, para ver cuál nos ofrece mejores condiciones:
- Plazo de amortización.
- Tipo de interés (euribor más un diferencial).
- Comisiones (apertura, cancelación total o parcial...).
- Cuota y otros gastos.
Cuando hayamos seleccionado la entidad correspondiente, debemos obtener una oferta vinculante del préstamo, de forma que así estemos seguros de que nos lo van a conceder.
Los pasos que va a seguir la entidad de crédito antes de hacernos la oferta vinculante son los siguientes:
- Estudio previo en el que, aportando cierta documentación justificativa, nos informen de si tendríamos aprobado el préstamo en lo que a nuestra capacidad de reembolso se refiere. La documentación que nos suelen pedir es: DNI, declaración de la renta, últimas nóminas, etc.
- Verificación registral de la vivienda, comprobando que está libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad.
- Tasación de la vivienda, ya que la hipoteca máxima que nos van a conceder estará normalmente entre el 70% y el 80% del valor de la tasación.
Esta tasación la efectuará una sociedad de tasación independiente, enviada por la propia entidad de crédito a la vivienda. Es importante tener en cuenta que la tasación tendrá ya un coste para el comprador, con que deberíamos estar ya seguros de que ésta es la vivienda que queremos y de que nos han aprobado el estudio previo.
Con todo esto, la entidad estará ya en condiciones de entregarnos por escrito una oferta vinculante.
El contrato de la hipoteca se firmará ante notario el mismo día en que se firme la escritura pública de compra-venta.
Comprobar antes de comprar
Una vez que seleccionamos la vivienda que queremos, es importante hacer las siguientes comprobaciones previas.
Si es una vivienda de segunda mano:
- Comprobar que está libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad, si no lo hemos hecho ya al solicitar el préstamo hipotecario.
- Prestar especial atención al caso en que se esté comprando una vivienda de protección oficial de segunda mano, pues en función del plan de viviendas al que pertenezca, puede estar afectada durante algún tiempo por el llamado “derecho de tanteo y retracto” o incluso puede estar prohibida su venta.
- Que está al corriente de los pagos de la Comunidad de Propietarios.
- Que está al día en el pago de Impuesto de Bienes Inmuebles.
Si se trata de una vivienda en construcción y se van a realizar entregas a cuenta antes de la compra-venta, comprobar que las cantidades a entregar estén garantizadas por el aval correspondiente.
La compra-venta
La reserva
Lo usual es hacer primeramente una reserva, mediante la que el comprador entrega una señal, es decir, una cantidad de dinero en concepto de arras o fianza, que servirá como garantía de que se va a comprar la vivienda en un tiempo determinado.
Transcurrido este tiempo, si el comprador no quiere adquirir la vivienda, perderá la señal.
Si es el vendedor quien no quiere vendérsela en las condiciones establecidas, tendrá que devolverle el doble de esa cantidad.
En caso de que se vaya a producir la compra-venta, la señal será considerada parte del pago, adelantado sobre el precio total.
El contrato privado
El contrato de compra-venta suele redactarlo una de las dos partes, basándose en algún modelo estándar.
Es importante entender bien todas las cláusulas antes de firmar, es especial las que se refieran a nuestros derechos y obligaciones, pago de gastos de la compra-venta e impuestos derivados.
Lo aconsejable es que nos asesore un abogado o experto en transacciones inmobiliarias.
Es bastante común que no se realice un contrato de compra-venta propiamente dicho, sino que se incluyan las cláusulas correspondientes en el mismo documento de reserva de la vivienda, y posteriormente se pasaría a la firma de la escritura.
La escritura pública
Al firmar la escritura de compra-venta ante notario, que dará fe pública de la operación, se inscribirá el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Si se solicitó un préstamo hipotecario, se firmará también la escritura de la hipoteca en este momento, con algún representante de la entidad de crédito y ante notario.
Gastos de la operación
Salvo que se decida otra cosa en el contrato de compraventa firmado, se estará a lo dispuesto por la ley en lo que a gastos se refiere:
Por parte del comprador:
- IVA, si es el caso de viviendas nuevas (7%).
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), si es de segunda mano (7%).
- Gastos de notario para la primera y sucesivas copias de la escritura de compraventa, y para la escritura de la hipoteca.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados (1%).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría (si se ha contratado).
- Gastos por tener que volver a dar de alta el suministro eléctrico, el agua, el teléfono o el gas, si es que fuera el caso.
- Seguros de la vivienda o contra incendios, a los que pueda obligar las escritura del crédito hipotecario.
A cargo del comprador:
- El impuesto sobre el incremento de los bienes de naturaleza urbana (plusvalía). Aunque este a veces es negociado entre las dos partes.
- Gastos de cancelación de su hipoteca (si la tuviera).
- Gastos notariales de la escritura original.
